📌 1️⃣ 실거래 수집(공식)
국토부 실거래가 공개시스템에서 단지·면적·층·계약월을 필터링해 최근 6~12개월 데이터를 확보합니다. 동일 평형·동·라인·층군(±3층)을 우선 매칭하면 정확도가 올라갑니다.
📌 2️⃣ 호가·민간 시세(보조)
KB 시세나 부동산 플랫폼의 호가는 분위기 참고용입니다. 실거래가 기준, 호가는 추세와 분위기 확인용으로만 활용합니다.
📌 3️⃣ 감정가 vs 현재 시세
보정 낙찰가율(%) = 낙찰가 ÷ (감정가 × 시세변동 보정) × 100
예시: 감정가 8억 → 현재 시세 +4% = 8.32억 목표 입찰가 7.9억 → 보정 낙찰가율 94.9%
📌 4️⃣ 물리 보정
층, 동, 뷰, 면적 등 개별 요소를 ±0.5~1.5%로 보정하여 가장 유사한 실거래 1건을 ‘앵커’로 삼고 비교합니다.
📌 5️⃣ 경매 3대 서류 분석
- 매각물건명세서: 임차인·배당 확인
- 현황조사서: 점유·현장 분위기
- 감정평가서: 내부 사진·노후도
서류 3종만 제대로 읽어도 내부 상태와 명도 난이도의 70%는 파악됩니다.
📌 6️⃣ 총투입가 산정
총투입가 = 입찰가 + 세금 + 수리비 + 폐기비 + 명도비 + 금융비용
총투입가가 보정 시세를 넘지 않도록 거꾸로 입찰 상한가를 계산합니다.
📌 7️⃣ 최종 체크리스트
- 실거래 부족 시 12~24개월 확장
- 유사 국면만 필터링
- 1층·옥탑 등 특이사항 보정 반영
📊 데이터 신뢰도 요약
| 데이터 | 신뢰도 | 용도 | 주의 |
|---|---|---|---|
| 실거래가(국토부/지자체) | ★★★★★ | 기준 시세 | 신고 지연 가능성 |
| KB·민간 시세 | ★★☆☆☆ | 범위·추세 확인 | 호가 편향 주의 |
| 감정가 | ★★☆☆☆ | 경매 기준가 | 감정시점 착시 |
| 경매 3대 서류 | ★★★★☆ | 상태·권리 분석 | 열람 시기 확인 |
❓ 자주 묻는 질문
Q. 실거래와 호가 중 기준은 무엇인가요?
A. 실거래가가 기준입니다. 호가는 분위기 참고용으로 활용하세요.
Q. 감정가가 너무 높거나 낮은 경우는?
A. 감정일과 현재 시세 간 시차를 보정해 보정 낙찰가율로 판단하세요.
Q. 경매 서류는 어디서 확인하나요?
A. 법원경매정보 사이트 또는 법원 비치 자료에서 열람 가능합니다.
✨ 마무리
입찰가에 흔들리는 이유는 대부분 시세 파악의 오류입니다.
단계를 지켜서 정리하면 결과는 완전히 달라집니다.
실거래 중심 → 보정 필수 → 총투입가 기준.
이 3단계가 시세의 진짜 상한선을 잡아줍니다.
⚠️ 면책사항
본 글은 일반 정보 제공용으로, 특정 경매 투자 성과를 보장하지 않습니다. 사건별 권리관계·시세 흐름·입지 분석이 반드시 선행되어야 하며, 투자 판단은 독립적으로 이뤄져야 합니다.