솔직히 말해 처음 경매로 낙찰을 받았을 때, 저는 명도가 이렇게까지 신경 쓰일 줄 몰랐습니다.
‘잔금만 치르면 끝’일 줄 알았는데, 문을 열기 전부터 머릿속은 이미 복잡해졌죠.
직접 겪어보니 명도는 단순히 법 조항을 아는 문제가 아니라,
“지금 이 집을 누가, 어떤 권원으로 점유하고 있느냐”를 정확히 구분하는 게 전부였습니다.
목차
1. D-Day(잔금일) 즉시 공통 준비
제가 가장 크게 후회했던 건, “조금 있다가 정리하지 뭐” 하고 미뤘던 부분이었습니다.
잔금일은 명도의 시계가 시작되는 날입니다.
- 사건기록 최신화 (현황조사·매각물건명세서 재확인)
- 점유자 신원·연락처 파악 (우편함, 관리사무소, 방문 확인)
- 인도명령 신청서 초안 준비 (대금 납부 후 6개월 이내)
- 점유이전금지가처분 병행 검토
- 협상안(이사비·퇴거일·M계약) 미리 설계
이 다섯 가지만 해도, 이후 명도 속도가 체감상 절반 이하로 줄었습니다.
2. ① 자가(전 소유자) 점유
전 소유자가 살고 있는 경우, 실제로 가장 마음이 불편했습니다.
하지만 법적으로는 오히려 가장 단순한 케이스였죠.
경험 흐름
- D+1~3일: 첫 연락, 이사 일정·보관 이슈 파악
- D+7일: 인도명령 신청
- D+14~28일: 인도명령 결정 송달
- D+35일~: 불응 시 강제집행
대항할 권원이 거의 없기 때문에, 실제로는
인도명령 결정만으로 자진 퇴거가 되는 경우가 많았습니다.
3. ② 임차인 점유
A. 대항력 있는 임차인
이 단계부터 체감 난이도가 확 올라갑니다.
저도 처음엔 “인도명령으로 되겠지” 했다가 바로 방향을 틀어야 했습니다.
전입 + 점유가 있다면 인도명령은 불가,
결국 협상 또는 명도소송으로 가야 합니다.
- D+1주: 배당 예상 설명 + 이사비 협상
- D+2~3주: 합의 실패 시 소장 접수
- 4~6개월: 판결 후 집행
B. 대항력 없는 임차인
이 경우는 숨이 트입니다.
실무에서 느낀 건, 권원을 주장하는 쪽이 소명 책임을 진다는 점이었습니다.
자가 점유와 거의 동일하게 인도명령 트랙을 밟을 수 있습니다.
4. ③ 공실
의외로 가장 조심해야 할 유형이 공실이었습니다.
급한 마음에 단독으로 열쇠를 바꾸는 건 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다.
- 관리사무소 또는 집행관 입회 하에 공실 확인
- 사진·영상 기록
- 잔존 동산 공고 절차 확인
조서를 남겨두니 이후 어떤 문제도 생기지 않았습니다.
5. ④ 무단점유
가장 스트레스가 컸던 케이스입니다.
명의도 불명확하고, 권원 주장도 제각각이었죠.
이럴 때는 인도명령 가능성 검토 + 점유이전금지가처분을 동시에 진행했습니다.
실점유자를 고정해 두니, 이후 소송으로 가더라도 훨씬 수월했습니다.
6. 비용·기간 요약
| 시나리오 | 주 절차 | 기간 | 비용 힌트 |
|---|---|---|---|
| 자가 | 인도명령 | 2~4주 | 소액 인지·송달 |
| 임차(대항 有) | 소송 | 4~6개월 | 선임료 수백만 원대 |
| 임차(대항 無) | 인도명령 | 2~4주 | 집행비 별도 |
| 공실 | 입회 회수 | 1~2주 | 관리 협조 |
| 무단점유 | 가처분+소송 | 3~8주+ | 집행·물류비 |
FAQ
- Q1. 인도명령은 언제까지 신청해야 하나요?
- A. 매각대금 완납 후 6개월 이내입니다.
- Q2. 임차인이 있으면 무조건 소송인가요?
- A. 대항력이 있으면 그렇습니다.
- Q3. 무단점유자도 인도명령이 되나요?
- A. 대항 권원이 없다면 가능합니다.
- Q4. 가처분은 꼭 해야 하나요?
- A. 실점유자 변경 우려가 있다면 강력히 권장합니다.
- Q5. 혼자 진행해도 될까요?
- A. 단순 인도명령은 가능하나, 소송은 전문가 도움이 안전합니다.
면책사항
본 콘텐츠는 실제 경험과 일반적인 법률 정보에 기반한 참고 자료이며,
개별 사안에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
구체적인 법률 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.
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