“경매는 싸다”라는 말, 요즘 현장에선 거의 통하지 않습니다. 제가 직접 최근 1~2년치 물건을 정리해보니, 서울 핵심지는 낙찰가율 95% 안팎, 인천·일부 지방은 70~80%대가 반복적으로 나타났습니다.
중요한 건 숫자 자체보다 왜 그런 숫자가 나왔는지입니다. 낙찰가율은 감정 시점과 입지·공급을 같이 읽지 않으면 오히려 비싸게 사는 실수를 만들기 쉽습니다.
📌 낙찰가율 Quick 정리 (개념·주의점)
- 매각가율(=낙찰가율) = 낙찰가 ÷ 감정가 × 100
- 감정가는 과거 시점 기준일 수 있어, 현재 시세와 1:1 비교 불가
- 2024~2025 보도 기준: 서울 92.9% → 95%대 유지
- 경기 80%대 중후반, 인천 70~80%대 사례 다수
같은 감정가 10억이라도 감정일이 1년 전이면, 현재 시세와는 전혀 다른 숫자일 수 있습니다.
📌 지역별 낙찰가율 밴드 비교(요약)
| 지역 | 최근 밴드 예시 | 해석 포인트 |
|---|---|---|
| 서울(코어권) | 약 95% 내외 | 낙찰률은 낮지만 소수 물건이 비싸게 낙찰 |
| 경기 | 80%대 후반 | 신도시·외곽 편차 큼, 교통 호재 영향 |
| 인천 | 70~80%대 | 공급·수요 균형에 따라 밴드 넓음 |
| 지방 광역시 | 70~90% 혼재 | 코어 vs 공급과잉 지역 양극화 |
※ 각종 기사·리서치 수치를 월별로 묶은 밴드형 요약입니다. 개별 사건은 반드시 따로 봐야 합니다.
📌 낙찰가율만 보면 안 되는 ‘3요인’
- ① 감정시점 보정
감정일 → 최근 실거래·시세로 업데이트 후 재계산 - ② 입지·공급
교통·학군·상권·재건축 vs 미분양·공급과잉 - ③ 경쟁률·낙찰률
서울: 낙찰률↓ 낙찰가율↑ / 비코어는 반대
📌 실전 계산: ‘보정 낙찰가율’
보정 낙찰가율(%) = 낙찰가 ÷ (감정가 × 감정후 시세보정률) × 100
예시)
감정가 10억 (감정일 1년 전)
현재 시세 +5% → 보정 감정가 10.5억
낙찰가 9.9억 → 보정 낙찰가율 94.3%
반대로 시세 하락기엔, 낙찰가율이 낮아 보여도 실질 매입가는 비쌀 수 있습니다.
📌 지역별 실전 전략
- 서울 코어
90%대 중후반 전제. 수익률보다 안정성·유동성 중심 - 경기
GTX·도심 접근성 인접 구간만 선별 - 인천·일부 지방
낙찰가율보다 공실·관리·수선비를 먼저 계산
📌 사건 투입 전 10분 체크리스트
- □ 감정일·감정가 근거 확인
- □ 최근 실거래로 보정 계산
- □ 전세가율·수요 흐름 점검
- □ 수선·리모델링 비용 반영
- □ 임차인 권리·명도 비용 예비비
- □ 보정 낙찰가율 기준 수익 시나리오 2안
❓ 자주 묻는 질문
Q. 서울 95%면 경매 메리트가 없나요?
싸게 사는 게임이 아니라, 선점과 안정성 게임인 경우가 많습니다.
Q. 인천 70~80%면 무조건 유리한가요?
공실·관리·수선비까지 합치면 기대수익이 줄 수 있습니다.
Q. 통계마다 숫자가 다른 이유는?
집계 기간·표본·정의가 모두 달라 비교 시 주의가 필요합니다.
✨ 마무리 요약
국내 아파트 경매는 낙찰률과 낙찰가율이 반대로 움직이는 경우가 많습니다. 서울처럼 경쟁률이 낮은 지역도 실제 낙찰가는 높을 수 있고, 지방처럼 낙찰가율이 낮아 보여도 공실·관리 리스크로 수익률이 낮을 수 있습니다.
숫자 하나에만 반응하지 말고, 감정 시점 보정 + 입지 + 수요 흐름을 함께 읽으세요.
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본 글은 일반적인 시장 정보 제공 목적이며, 개별 투자에 대한 권유 또는 보장을 의미하지 않습니다. 실제 투자 진행 전에는 반드시 사건별 권리 분석, 시세 검토, 세금 및 비용 계획을 포함한 종합 검토가 필요합니다.