부동산 경매 임차권등기 이후 전략 총정리: 협상·배당참가·명도 90일 로드맵

임차권등기를 마치고 전출까지 끝내면 마음이 조금 놓입니다.
하지만 그때부터 제가 항상 스스로에게 던졌던 질문은 이것이었어요.

“권리는 살아 있는데, 내 돈은 언제 어떻게 회수하지?”

실무에서 느낀 결론은 단순했습니다.
권리 유지와 현금 회수 사이에는 전략의 공백이 있고,
그 공백을 메우는 게 바로 90일 로드맵입니다.

📌 1️⃣ 임차권등기 이후 90일 로드맵

Day 0 (임차권등기 완료)

• 등기부 반영 여부 확인
• 전출(이사) 진행
• 배당요구 종기 캘린더 등록

Day 1~14 (정보 정리)

• 선·후순위 담보권·임차인 파악
• 배당 예상액 시뮬레이션
• 임대인·점유자 연락처 정리

Day 15~45 (배당·협상 병행)

• 경매개시 전 등기 → 당연배당 트랙
• 경매개시 후 등기 → 배당요구 종기 내 제출
• 협상 1차 제안 (배당+이사비 패키지)

Day 46~90 (낙찰·명도 대비)

• 낙찰·대금납부 확인
• 인도명령 6개월 타이머 인식
• 점유이전금지가처분 검토

요약:
T0(등기) → T1(종기) → T2(배당) → T3(협상) → T4(명도)

📌 2️⃣ 배당참가 한 줄 표

경험 인사이트:
등기 시점이 늦어도 권리는 유지되지만,
배당액은 순위 싸움이라는 점을 항상 염두에 두세요.

📌 3️⃣ 협상 스크립트 (현장에서 바로 사용)

이 스크립트는 실전 협상 시 상대방의 방어심리를 낮추고
법적 상황을 정확히 인식시켜 실익 중심으로 유도하기 위한 것입니다.

📌 4️⃣ 명도 전략: 인도명령 vs 소송

• 인도명령 가능: 대항권원 없음 → 6개월 내 신청
• 인도명령 불가: 대항력 임차 → 명도소송 절차 진행
• 공통 리스크: 점유자 변경 가능성

핵심 포인트:
인도명령은 시간을 단축할 수 있는 카드이며,
소송은 대항력 있는 임차인과의 분쟁에서 불가피한 경로입니다.
전략 선택 전 반드시 등기부·임대차계약서·전입세대 열람으로 대항요건 유무를 체크하세요.

📌 5️⃣ 핵심 체크리스트

• 임차권등기 완료 여부
• 배당요구 종기 관리
• 배당 예상액 공유
• 협상 합의서 작성
• 인도명령 6개월 타이머 인식
• 점유이전금지가처분 검토

❓ 자주 묻는 질문

임차권등기 후 전출해도 정말 안전한가요?
네. 대항력·우선변제권은 유지됩니다.

배당요구를 놓치면 어떻게 되나요?
경매개시 후 등기라면 배당에 참여할 수 없습니다.

인도명령이 나오면 바로 나가야 하나요?
대항권원이 있으면 인도명령 대상이 아닙니다.

✨ 마무리

임차권등기는 끝이 아니라 시작입니다.
90일 동안 종기·협상·명도 포인트만 관리해도
회수 가능성과 심리적 부담이 눈에 띄게 달라집니다.

달력에 두 날짜만 굵게 표시하세요.
배당요구 종기, 낙찰 후 6개월.