부동산 경매 대항력 임차인 협상 스크립트: 배당 연동·이사비 산정·타임라인 고정법

1️⃣ 협상 전 필수 브리핑 – 실제로 이렇게 말했습니다

처음 임차인을 만났을 때 저는 항상 같은 문장으로 시작했습니다.
“선생님은 전입과 점유로 이미 대항력이 있고, 계약서에 확정일자가 있다면 배당에서도 권리가 있습니다.”

이 한 문장을 먼저 꺼내면 상대의 표정이 확 달라집니다.
‘내 권리를 인정해 주는 사람’이라는 인식이 생기기 때문입니다.

그 다음엔 이렇게 덧붙였습니다.
“다만 이 상태로 시간이 지나면 서로 손해가 커집니다. 저는 권리를 부정하지 않습니다. 대신 배당 결과, 이사 날짜, 정산 금액을 오늘 같이 정하고 싶습니다.”

인사이트: 협상은 설득이 아니라 안심에서 시작됩니다.

2️⃣ 배당 연동형 제안 구조 – 숫자를 숨기지 마세요

실무에서 가장 효과가 컸던 방식은 배당 예상액을 투명하게 공유하는 것이었습니다.

• 감정가, 낙찰가
• 선순위 담보·임차 순위
• 배당표 시뮬레이션 결과

이 숫자를 기준으로 저는 항상 이렇게 설명했습니다.

“배당으로 회수되는 금액이 약 ○○원입니다.
이사·보관비까지 고려하면 최소 ○○원이 필요하시죠.
그래서 배당 + 이사비 = ○○원이 되도록 맞추겠습니다.”

이사비는 감정이 아니라 계산입니다.
강제집행 비용 + 공실 손실보다 낮으면, 서로 이익입니다.

3️⃣ 이사비 산정 공식 – 감으로 하지 않습니다

저는 항상 기준을 먼저 말했습니다.

이사비 상한 ≈ 강제집행 총비용 + 공실 기간 손실보다 낮게

• 원룸: 100~200만 원
• 20~30평: 200~300만 원
• 40평 이상: 300~500만 원+

짐 양, 층수, 엘리베이터, 거리 따라 조정하되,
“집행관·보관·폐기까지 가면 더 든다”는 점을 솔직히 공유했습니다.

4️⃣ 타임라인 고정 – 날짜를 말로만 두지 마세요

• D+0~3일: 첫 통화/방문, 권리 인정 + 배당 공유
• D+7일: 합의서 초안 발송
• D+14일: 합의 또는 절차 병행 판단
• D+21~28일: 이사 완료, 열쇠 인계, 잔금 지급

날짜를 구체적으로 말하는 순간,
협상은 감정이 아니라 일정 관리가 됩니다.

5️⃣ 유형별 협상 스크립트 – 그대로 읽어도 됩니다

A. 대항력 + 확정일자
“배당 예상액은 ○○원입니다. 이사비 ○○만 원을 더해 ○월 ○일 이사로 정리하시죠.”

B. 대항력만 있는 경우
“배당은 불확실하지만, 대신 이사비를 상향해 바로 종료하실 수 있습니다.”

C. 권원 다툼
“판례상 어렵습니다. 분쟁 대신 이사비 ○○만 원으로 정리하시죠.”

6️⃣ 합의서 핵심 조항 – 꼭 넣었던 것들

• 인도일 및 지체상금
• 이사비 지급 시점
• 배당금 귀속
• 원상복구·검침
• 잔존 동산 처리

서면으로 남기면, 말이 줄고 신뢰가 남습니다.

❓ 자주 묻는 질문

대항력 임차인은 왜 인도명령이 안 되나요?
매수인에게 대항할 권원이 있기 때문입니다.

임차인이 계속 살겠다고 하면요?
장기화 리스크를 숫자로 보여주고, 이사비로 출구를 만듭니다.

이사비는 꼭 줘야 하나요?
법적 의무가 아니라 시간을 사는 비용입니다.

배당 예측이 틀리면요?
예상임을 명확히 하고, 합의서에 조건을 씁니다.

합의가 안 되면요?
그때 절차를 병행하면 됩니다. 순서는 항상 협상입니다.