경매 초보 전용 낙찰가 공식 | 시세·리모델링·인도비용 역산법

시세 · 리모델링 · 인도비용까지 한 번에 역산하는 법

1. 낙찰가 ‘상한’ 공식 (핵심)

제가 처음 경매에 입문했을 때 가장 많이 했던 실수가 바로 “이 정도면 싸지 않을까?”라는 감각적 판단이었습니다. 하지만 몇 번의 입찰 실패와 실제 낙찰 사례를 옆에서 지켜보며 깨달았죠. 낙찰가는 감이 아니라 계산이라는 걸요.

핵심은 단순합니다. ‘시세에서 뺄 수 있는 건 전부 뺀 뒤, 내가 원하는 이익까지 제거한 값’ 그게 바로 초보가 넘지 말아야 할 상한선입니다.

2. 리모델링 비용을 잡는 현실적인 방법

초보 시절 가장 과소평가했던 항목이 바로 리모델링이었습니다. “대충 도배·장판만 하면 되겠지”라고 생각했는데, 막상 견적을 받아보니 배관·전기·욕실에서 예상치 못한 금액이 튀어나왔죠.

• 전용 vs 공급면적 중 하나로 기준 고정
• 철거·샤시·욕실·주방 포함 여부 명확화
• 최소 2곳 이상 실측 견적 비교

3. 인도(명도)·세금·기타 비용 정리

낙찰 후 가장 스트레스를 주는 구간이 바로 인도 과정입니다. 다행히 협상이 원만하면 비용과 시간이 크게 줄지만, 최악의 시나리오도 항상 숫자로 대비해 두는 게 마음 편했습니다.

항목	산정 기준	경험 메모
인도(명도)	인도명령 신청비 + 협상 이사비	수백만 원 보수적 가정
취득·세금	취득세 + 지방교육세 등	감면 여부 필수 체크
기타부대	등기·대출·이자	누락 시 수익률 급감

4. 30평형 실전 계산 예시

실제로 제가 연습 삼아 수십 번 돌려봤던 계산 구조입니다. 숫자를 이렇게 한 번에 정리해두면, 입찰장에서도 흔들리지 않게 되더군요.

최종 입찰 상한가 ≈ 5.21억
이 선을 넘으면 ‘싸게 샀다’는 착각 대신 ‘수익이 사라지는 구간’으로 들어간다고 보시면 됩니다.

5. 초보 과입찰 방지 7단계

1. 시세는 2개 이상 소스로 확인
2. 리모델링 스펙은 하나만 선택
3. 인도 시나리오 2안 가정
4. 취득세 감면 여부 확인
5. 기타비용 + 예비비 5~10%
6. 목표이익 고정 후 역산
7. 입찰 전날 보증금·서류 재확인

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)