2026 상반기 월별 부동산 경매 낙찰가율 리포트: 서울 107.8%(1월) 스타트 — 수도권·지방 그래프/해설

2026년 상반기 경매 시장의 월별 낙찰가율(=매각가율) 리포트를 시작합니다. 낙찰가율은 낙찰가 ÷ 감정가 × 100의 법원 표준 정의이며, 2026년 1월 서울 아파트 낙찰가율이 107.8%로 강하게 출발한 것이 공식 보도되었습니다.

📌 월별 낙찰가율(누적판, 2026년)

※ 수도권·지방 수치는 2026-02-03 기준 공식 발표 대기 중이며, 월간 통계 공개 후 표에 반영됩니다.

📌 1월 해설: 왜 서울이 107.8%였나

• 3년 7개월 만에 최고치 갱신
  서울 아파트 평균 낙찰가율이 107.8%로 집계되며, 2023년 10월 이후 4개월 연속 100% 초과를 기록했습니다.
• 과열 원인 분석
  토지거래허가구역 등 규제가 존재하는 상황에서도 경매는 예외 영역으로 작용하면서 실거주 목적 및 갭 투자 수요가 경매시장으로 유입된 결과입니다.
• 개별 사례 중심 강세
  성산시영, 사당우성, 개포우성 등 강남·서북권 주요 단지에서 감정가를 넘는 낙찰이 이어졌습니다.

이 수치는 단순 과열로 볼 수만은 없으며, 감정시점 보정·물건 희소성·입지 프리미엄을 종합적으로 고려해야 합니다.

📌 실전 공식: 보정 낙찰가율

현장에서는 단순한 법원 공식(낙찰가 ÷ 감정가 × 100) 외에도, 감정일과 현재 시세 간의 차이를 반드시 보정해야 합니다.

보정 낙찰가율(%) =  
    낙찰가 ÷ (감정가 × 감정 이후 시세 변동률) × 100

예시)
감정가: 8.0억 (작년 9월 기준)
현재 시세: +4% 상승 → 보정 감정가 = 8.32억
낙찰가: 8.7억 → 보정 낙찰가율 = 104.6%

이처럼 감정가만 보면 비싸 보이지만, 보정 후 체감 낙찰가율은 합리적일 수 있습니다.

📌 그래프 안내(갱신 기준)

• 공식 월간 발표 후 해당 월의 그래프가 자동 추가됩니다.
• 주간·일일 통계로 선행 흐름을 확인하고 월간 발표와 비교 분석하세요.
• 서울·수도권·지방 간 밴드폭 변화는 시장 방향성을 나타냅니다.

※ 예: 서울 105~110%, 인천 70~85% 등으로 밴드 형태의 통계 추이가 중장기 투자 판단에 더 유의미할 수 있습니다.

📌 활용 체크리스트

• □ 낙찰가율의 법원 정의(낙찰가 ÷ 감정가 × 100) 이해
• □ 감정가에 대한 시세 보정 여부 확인
• □ 서울/수도권/지방 밴드 비교 및 변화 추이 분석
• □ 시세·입지·공실 등 리스크 요인 반영
• □ 물건별 보정 낙찰가율 계산 시뮬레이션

❓ 자주 묻는 질문

Q. 107.8%는 과열 신호인가요?
단기적으론 과열로 해석될 수 있지만, 감정시점 보정 후 수치를 따져봐야 실제 체감 수준을 알 수 있습니다.

Q. 왜 수도권·지방 수치가 아직 안 나왔나요?
법원·지지옥션 등에서 매달 말일 또는 다음달 초에 공식 통계 발표가 이뤄지므로, 발표 후 반영됩니다.

Q. 법원 통계와 민간 기사 수치가 다를 수 있나요?
네, 집계 기간, 표본, 정의 방식에 따라 수치가 다를 수 있습니다. 복수의 데이터를 교차 검토하는 것이 좋습니다.

✨ 마무리 요약

2026년 상반기 경매 시장은 서울의 107.8%라는 강한 스타트로 시작되었습니다. 이 수치는 단순 과열 여부보다도 감정 시점과 현재 시세의 괴리, 입지의 희소성을 반영하는 결과일 수 있습니다.

낙찰가율은 숫자 그 자체보다 보정된 해석과 지역별 밴드로 바라봐야 시장의 본질이 보입니다.

⚠️ 면책사항

본 리포트는 일반적인 시장 정보 제공 목적이며, 개별 투자 판단을 위한 직접적인 권유나 조언은 아닙니다.
공식 통계는 반드시 대법원 경매정보 및 지지옥션 등 신뢰 가능한 출처를 통해 정확히 확인하고 활용하시기 바랍니다.