부동산 경매 임차인 권리 1분 판별 대항력·확정일자·전세권 체크 순서

임차인 권리를 판단할 때 저는 항상 서류보다 먼저 시간표를 봅니다.
언제 들어왔는지, 언제 전입했는지, 그리고 그 상태를 언제까지 유지했는지.
이 세 가지만 놓치지 않으면 권리의 80%는 이미 판별한 셈입니다.

오늘 정리한 내용은 실제 명도·경매 현장에서
제가 1분 안에 임차인 권리를 가늠할 때 쓰는 표준 루틴입니다.

1️⃣ 1분 판별 체크 순서 (핵심 루틴)

• [STEP A] 실제 거주(점유) + 전입신고 완료? → YES → 대항력 (단, 익일 0시부터)
• [STEP B] 확정일자 있음? → YES → 우선변제권 요건
• [STEP C] 배당요구 종기까지 요건 유지? → YES → 실제 배당 가능
• [STEP D] 전출 필요? → 전출 전 임차권등기명령
• [STEP E] 전세권 등기 여부? → 등기만으로 대항 + 임의경매 가능

핵심 요약:
익일 0시 · 종기 유지 · 전출 전 등기만 기억해도 실수 거의 없습니다.

2️⃣ 개념 한 장 요약

구분	대항력	우선변제권	임차권등기명령	전세권
취득 요건	인도+전입	대항력+확정일자	법원 명령→등기	등기
발생 시점	익일 0시	대항력+확정일자	등기 완료 시	등기 시
유지 요건	점유·전입 유지	배당요구 종기까지	전출해도 유지	별도 요건 없음
효력	제3자 대항	경매 우선변제	권리 연속성	임의경매 가능

3️⃣ 실전 예시로 바로 이해하기

사례 1 | 전입이 늦은 경우
4/10 입주, 4/12 전입 → 대항력은 4/13 0시부터.
4/12 이전 설정된 근저당에는 대항 불가.

사례 2 | 종기 전 전출
대항력+확정일자 보유 → 종기 전에 전출하면 우선변제권 상실 위험.
전출 전 임차권등기 필수.

사례 3 | 전세권 설정
전세권 등기 완료 → 점유·전입 없이도 대항,
임의경매로 바로 권리 행사 가능.

한 줄 요약: “전입은 하루라도 빨리, 전출은 등기 먼저, 종기는 끝까지.”

4️⃣ 빠른 점검 체크리스트

• □ 계약서 원본 + 확정일자 도장 확인
• □ 점유일·전입일 기록 (익일 0시 계산)
• □ 배당요구 종기 캘린더 등록
• □ 전출 전 임차권등기명령 접수
• □ 전세권 여부 등기부 확인

5️⃣ 자주 혼동하는 포인트

• 확정일자만으로는 부족 (대항력이 전제)
• 대항력은 전입 당일이 아닌 익일 0시
• 종기 전에 요건 깨지면 배당 불가
• 전출 전 등기 안 하면 권리 단절
• 전세권은 임차권과 성질 자체가 다름

❓ 자주 묻는 질문

전입이나 인도 중 하나만 되면 대항력 있나요?
아니요. 둘 다 필요하며, 익일 0시부터 발생합니다.

확정일자만 있으면 우선변제권인가요?
대항요건이 먼저 갖춰져야 합니다.

이사 때문에 전출해야 하면요?
전출 전 임차권등기명령을 하면 기존 권리는 유지됩니다.

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